Chcąc sprzedać nieruchomość gruntową, znaczna część osób próbuje uzyskać jakiekolwiek informacje na temat lasów. Poszukiwaniom towarzyszy wiele istotnych pytań, przede wszystkim dotyczących tego, czy w ogóle mamy do czynienia z nieruchomością leśną. Ile drzew musi znajdować się na nieruchomości gruntowej, żeby można było mówić o lesie? Czy nieruchomość nie posiadająca drzew nie jest lasem?
W przypadku tego typu pytań z pomocą przyjdzie Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach. W jej rozumieniu lasem jest grunt:
1. xo zwartej powierzchni co najmniej 0, 10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
- przeznaczony do produkcji leśnej lub
- stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
- wpisany do rejestru zabytków;
2. związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.”
Można łatwo zauważyć, że niezależnie od tego, czy na nieruchomości gruntowej są drzewa, czy też ich nie ma, grunt jest lasem, jeżeli tak stanowią zapisy w ewidencji gruntów i budynków. Jednakże właściciel nieruchomości, która utraciła w jakikolwiek sposób cechy lasu, jest zobowiązany do odtworzenia leśnego charakteru gruntu.
Należy również zwrócić uwagę na fakt, że użytek leśny na nieruchomości gruntowej może być mniejszy niż 0, 10 ha w przypadku, gdy stanowi łącznie z przylegającym do niego innym użytkiem leśnym kompleks leśny o obszarze wskazanym w ustawie.
Skoro wiadomo już, czym jest nieruchomość leśna, to nasuwa się pytanie, w jaki sposób można ją sprzedać?
Co do zasady, PGL „Lasy Państwowe”, działając w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, mają prawo pierwokupu nieruchomości gruntowej.
Notariusz zobowiązany jest do sporządzenia warunkowej umowy sprzedaży, jeżeli:
- z ewidencji gruntów i budynków wynika, iż nieruchomość stanowi las,
- grunt przeznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy do zalesienia,
- jest to las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu bądź decyzją administracyjną określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Tak sporządzony akt jest niezwłocznie wysyłany do nadleśniczego właściwego ze względu na położenie gruntu, który w terminie jednego miesiąca może wykonać prawo pierwokupu. Nadleśniczy korzystający z prawa pierwokupu (za uprzednią zgodą dyrektora generalnego Lasów Państwowych) jest uprawniony do zlecenia rzeczoznawcy wyceny wartości nieruchomości. Jeżeli cena wynikająca z warunkowej umowy sprzedaży rażąco odbiega od ceny rynkowej, nadleśniczy może zwrócić się do sądu o ustalenie nowej ceny gruntu. Do wyjątków od pierwokupu należą sprzedaż gruntu leśnego na rzecz osób bliskich tj. małżonka zbywcy, jego krewnych lub powinowatych w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewnych lub powinowatych w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoby związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli a także na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Pierwokupu nie stosuje się także w przypadku dziedziczenia.
Sprzedaż nieruchomości leśnej, choć z początku wydaje się skomplikowana, tak naprawdę, poza prawem pierwokupu, które poniekąd zmusza potencjalnego zbywcę do uważnego zapoznania się z ewidencją gruntów i budynków, nie różni się zbytnio od sprzedaży innego typu gruntów. Dlatego nie warto zniechęcać się już na starcie, bo jak głosi znane przysłowie – nie taki diabeł straszny, jak go malują.
